아래의 글은 김광기 중앙일보시사미디어본부장의 [서소문포럼]의 칼럼에 대한 저의 비평입니다.

집을 살까 망설이는 당신에게(김광기. 중앙일보시사미디어본부장)

“겁나게 오르는 전셋값을 봐. 아무래도 집을 사야 할 것 같아.”(40대 동생) “무슨 소리. 난 노후를 대비해 집을 팔 마지막 기회가 왔다고 보는데.”(50대 형)

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설 명절 때 만난 가족의 대화에서 집값 얘기가 단연 으뜸이었다. 그도 그럴 것이 일부 지역 전셋값이 집값의 90%까지 치솟았다. 전셋값에 밀려 집값도 5~10%씩 회복한 곳이 많다. 서울의 아파트 분양가는 1년 새 15%나 뛰었다. 주택 거래도 부쩍 늘어 버블기였던 2006년 이후 10년 만에 최고치를 기록 중이다. 건설업체들은 신이 났다. 올해 전국 아파트 분양 계획은 35만 채로 사상 최대 물량이다.

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모처럼 달아오른 주택시장을 보며 사람들의 고민은 깊어 간다. 집이 있든 없든 다 마찬가지다. 집값은 사실 귀신도 맞히기 힘들다. 거시경제는 물론이고 정부 정책과 투자심리까지 온갖 요인이 얽혀 작용하기 때문이다. 그래도 3년 이상 중장기 집값 흐름을 짐작하게 하는 변수들은 분명 있다. 소득과 인구·금리·주택수급 등 집값을 떠받치는 4개 기둥 말이다. 이게 약하면 집값은 결국 무너질 수 있다. 집을 살까 고심하는 무주택자의 입장에서 4개 기둥의 강도를 점검해 보자.

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먼저 소득이다. 집값이 현 수준을 유지하거나 오르려면 누군가 그런 가격에 집을 계속 사 줘야 한다. 하지만 앞으로 주택시장의 주력 수요층이 될 30~40대 가구는 소득이 정체 내지 감소 추세다. 기업 구조조정과 자영업 몰락이 이들을 옥죄고 있다. 20대 청년층은 더욱 딱하다. 아예 일자리를 찾지 못해 저소득 계약직으로 내몰리고 있다.

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소득 대비 집값(PIR)을 봐도 위험 징후가 엿보인다. 서울의 PIR은 현재 10배로 홍콩(13.5배)에 이어 세계 최고 급이다. 도시 근로자 가구의 연 평균 소득은 5600만원인데, 서울 집값은 평균 5억6000만원으로 꼭 10배라는 얘기다. 강남만 따로 보면 가구당 평균 소득은 1억원이 안 되지만 집값은 평균 10억원으로 10배 이상이다. 뉴욕(7배)·런던(8배)·도쿄(7.5배) 등 세계 최고 부자들이 사는 도시보다 높다. 경기도가 현재 7배로 이들 도시와 엇비슷하다.

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둘째, 인구 구조다. 한국의 생산가능인구는 2017년을 피크로 줄어들게 돼 있다. 2018년부터는 40대 후반의 주력 소비층이 감소한다. 이른바 ‘인구절벽’이다. 이즈음 베이비붐세대의 은퇴도 절정을 이뤄 집을 줄이려는 사람이 급증하게 된다.

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셋째, 금리다. 요즘 정부까지 나서 연 1~2%대의 대출을 해 주겠다며 주택시장에 기름을 붓고 있다. 5억원을 빌려 봐야 월 이자가 110만원 정도다. 집을 살 유혹이 생길 만하다. 하지만 금리가 계속 이렇게 낮을 순 없다. 미국이 금리를 올리면 한국도 슬금슬금 따라 올릴 수밖에 없다. 2% 금리가 3%로 오른다고 할 때 여전히 저금리는 맞지만 이자 부담은 졸지에 50%나 늘어난다. 아무리 이자가 싸도 빚은 무서운 괴물로 돌변할 수 있다. 더구나 한국의 주택대출은 만기가 3~5년으로 짧고 변동금리로 돼 있어 위험하기 짝이 없다.

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넷째, 주택 수급이다. 수도권의 주택은 앞으로 3년 정도 계속 모자라게 돼 있다. 서울 강남권 아파트를 중심으로 한 재건축 때문이다. 정부 규제가 풀리면서 강남에만 8만8000가구, 서울 전체로는 15만 가구가 재건축을 준비 중이다. 한꺼번에 아파트가 대거 헐리다 보니 이들이 임시 거주할 전셋집은 턱없이 부족하다. 연쇄 파동으로 향후 3년간 서울과 수도권의 전셋값은 계속 치솟을 게 뻔하다. 집값도 떠밀려 올라갈 가능성이 있다. 하지만 여기에 현혹돼선 안 된다. 3년 후부턴 재건축 입주가 시작돼 거꾸로 집이 확 늘어나게 된다. 올해 사상 최대로 분양되는 아파트들도 그때쯤 입주가 시작된다. 앞서 설명한 인구절벽과 맞물려 기존 주택의 매물도 쏟아져 나올 수 있다.

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4개 기둥 모두가 허약하다는 결론에 이른다. 기둥을 보강할 초강력 콘크리트가 있긴 하다. 바로 박근혜 대통령이 역설하는 경제 활성화와 구조 개혁이다. 그게 성공해 좋은 일자리가 많이 생기고 가계소득이 늘어나면 집값도 버틸 수 있을 것이다. 판단은 집을 사려는 당신의 몫이다.

상기 글에 대한 저의 의견입니다.

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1. 소득

상기 글의 필자는 30대~40대 소득이 정체 혹은 감소추세라고 합니다. 소득이 정체 혹은 감소추세이니 부동산가격은 폭락할 것이라는 논리입니다. 물론 전체적으로 소득이 감소한다면 부동산의 가격은 하락할 것이라는 논리에는 동의합니다. 그러면 우리나라의 소득이 정체 혹은 감소하고 있는지에 대하여 필자는 어떠한 근거도 제시하지 못하고 감성적으로 적어지고 있다고 하고 있습니다. 한국의 요즘 성장률은 약 3.5%정도라고 합니다. 그러면 성장에 대한 소득은 결국 누가 가져갑니까? 얼마 전 크게 보도된 뉴스 중에 지난해 법인세는 줄었는데 근로소득세는 늘었다고 대서특필 하였습니다. 이것을 가지고 대기업은 세금을 적게 내고 근로자에게서는 세금을 많이 징수했다고 합니다. 그래서 법인세를 증세해야 한다고 합니다. 부자들에게서 돈을 많이 걷어서 복지에 쓰자고요. 한심한 이야기가 아닐 수 없습니다. 법인세가 줄고 근로소득세가 늘어난 것이 작년에 법인세율을 줄여주고 근로소득세율을 높여서 그렇습니까? 법인세율과 근로소득세율은 지난 1년간 변동되지 않았습니다. 즉, 1년 사이에 세율조정은 없었습니다. 물론 약간의 공제의 변화는 있을 수 있지만요. 각종 공제의 변화는 미미해서 전체 세금에 미치는 영향은 거의 없다고 봐도 무방합니다. 결국 어떤 결론에 이르게 되나요? 법인이 세금을 적게 내가 근로소득자가 세금을 많이 납부하였다는 것은 법인의 이익은 줄었고 근로소득은 늘었다고 볼 수 밖에 없습니다. 냉정하게 생각하면 이렇다고 할 수 있습니다. 근로소득자는 위에서 칼럼의 필자가 이야기한 가구소득 아닙니까? 몇몇 부분적인 극한적인 사례로 전체를 호도해서는 안됩니다.

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PIR이 다른 나라에 비하여 우리나라가 높다고 합니다. PIR을 단순 비교하는 것은 정말로 통계가 갖고 있는 속성을 전혀 파악하지 못한 것이라고 생각합니다. 북경의 PIR은 서울의 4배정도 됩니다. PIR은 각국의 상황에 따른 여러가지 요인을 감안하여 판단해야 합니다. 중요한 건 추세입니다. 과거 10년간 우리나라의 PIR은 어떻게 되었을까요? 아래의 표에서 보는 바와 같이 우리나라 주택의 PIR은 지속적으로 낮아지고 있습니다. 아래의 표에서 보는 바와 같이 중간에 높았던 것은 노무현정권 때의 반시장적인 정책에 기인한 결과입니다.

단순히 현재를 형편이 다른 국가와 직접 비교하여 한국의 PIR이 높아 집값이 폭락할 것이라는 느낌입니다. 말도 안되는 이야기입니다.

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2. 인구

생산가능인구가 2017년도를 기점으로 줄어들 것이다. 그래서 인구절벽 등의 이야기를 하고 있습니다. 인구가 확 줄어드니 집값이 와장창 떨어질 것이라는 이야기입니다.

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우리나라의 총인구는 2029년까지 지속적으로 늘어납니다. 또한 핵가족화의 지속적인 증가로 인하여 가구수 또한 지속적으로 늘어납니다. 물론 윗 글의 필자가 이야기한 은퇴로 말미암아 주택의 규모를 줄이려는 것은 사실입니다. 그러나 절대적인 주택의 수는 더 늘어나야 합니다. 물론 지역에 따라 그 수급은 모두 다르지만 말입니다. 지금 인구절벽에 따라서 몇 년 동안 주택가격이 와장창 떨어질 것 같이 이야기하는 것은 말도 안 되는 논리입니다. 인구절벽이면 인구가 갑자기 와장창 줄어든다는 말입니까? 그러려면 핵전쟁이 나야만 가능할 것입니다.

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3. 금리

저금리는 우리나라만의 일이 아니고 글로벌 경제사정에 따라서 변할 수 있는 것입니다. 현재 3%대 초반의 주택대출금리가 이루어지고 있고 정부에서는 2%대 대출도 추진하고 있습니다. 금리가 올라가면 대출하여 주택을 구입한 사람이 힘들것이다라고 생각하는 것은 당연합니다. 그러나 기존 대부분의 주택 구입자들은 대개 5%대의 이자율일 때 구입하였습니다. 지금의 초저금리는 분명 주택구입의 요인을 제공하고 있는 것은 사실입니다. 그런데 이것은 금리가 올라도 대출자가 이자상환에 여유가 있다는 것이지 초저금리가 위험하다고 생각할 필요는 없습니다. 주택을 구입하는데 있어서 지금 당장의 금리만을 생각해서 구입하는 멍청한 소비자는 없습니다. 주택을 구입하는 사람은 현재의 금리뿐만이 아니라 금리가 올라갈 것도 예상하여 구입여부를 결정합니다. 앞으로 10년동안 현재의 금리가 유지될 것이라고 생각하는 사람은 없을 것입니다. 초저금리는 오히려 올라도 좋을 범퍼의 역할이 되고 있습니다. 당장의 경우를 본다면 미국을 제외한 거의 모든 국가에서는 더욱 금리를 내리려고 하고 있으며 우리나라도 상승보다는 하락에 더욱 기울고 있습니다.

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4. 수급

윗글의 필자는 강남의 재건축(8.8만)으로 인하여 서울의 집값이 결국 3년후에는 폭락할 것이라고 이야기합니다. 필자가 앞에서 밝혔듯이 올해의 아파트 공급량은 35만호입니다. 강남의 재건축은 그 중의 일부가 될 것입니다. 또한 8만8천호가 일년 동안 일시에 재건축되지 않을 것입니다. 전체적으로 매년 그 정도(20만호~40만호)의 신규주택공급이 이루어지고 있는데 3년후 강남의 재건축에 의한 8만8천호에 의하여 즉, 공급폭증으로 인하여 부동산가격이 폭락한다는 것입니까? 부동산의 특성 중 부동성으로 인하여 주택의 수급은 [시장의 국지성]의 영향을 받습니다. 상기 글의 필자는 강남의 일부 공급을 갖고 우리나라 전체 부동산시장의 수급을 논하는 오류를 범하고 있습니다. 수급에 대한 정확한 진단도 없이 이야기한 글입니다.

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상기 네 가지의 기준으로 우리나라의 부동산가격은 폭락할 것이기에 구입하지 말아야 한다는 투의 근거 없는 이야기는 비판을 즐기는 독자의 자극적인 심리를 이용한 글이라고 생각됩니다. 엉터리 글이 활기치지 못하게 부동산에 대한 좀 더 숙고한 글을 많이 써야겠다는 생각을 했습니다. 그런데 요즘 너무 게을러지지 않는가 하는 반성을 해 봅니다.