전세제도는 정의로운가?

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요즘 부동산관련 언론 뉴스의 많은 부분은 매매가 대비 전세가율이 최고점을 갱신하였다는 것이다. 계속하여 전세가격은 최고점을 갱신하고 있다. 언론에서는 이를 새로운 대단한 뉴스라고 여기고 대서특필하고 있다. 이 뉴스를 대하는 언론의 태도는 서민들의 주거고통이 심해지고 있다는 측면에서 다루고 있음은 물론이다.

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국회에서의 대정부질문을 보면 국회의원이 기재부장관이나 국토부장관에게 질문내용은 대부분이 “장관은 하루빨리 서민을 위하여 전세대책을 세우라!”는 것이다. 이 말은 다른 말로 이야기하면 전세가격이 너무 상승하여 서민이 고통 받고 있으니 서민을 위하여 전세가격 안정대택을 세우라는 것이다. 이는 다른 말로 이야기하면 전세제도가 참 좋은 제도이니 제도를 잘 유지할 수 있도록 하라는 것이다.

전 세계에서 한국에만 있다고 하는 전세제도! 이 전세제도는 과연 우리 사회가 지켜야 할 가치가 있는 정의로운 제도인가를 생각해볼 필요가 있다. 전세제도는 정부에서 고안하여 만든 제도가 아닌 자유시장경제체제에서 자연스럽게 발생한 제도이다. 전세제도의 주체는 수요자와 공급자가 있다. 수요자는 당연히 세입자이고 공급자는 소유자이다. 수요자와 공급자의 입장에서 과연 전세제도는 우리 사회가 지켜야 할 가치있는 제도인가를 살펴보자.

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수요자(세입자)입장에서 살펴보자. 전세세입자의 입장에서 살펴보면 예를 들어(전세가율이 60%라면) 아파트의 가격이 5억이라면 전세가격은 3억원이 된다. 이는 다른 말로 표현하면 24평형의 돈으로 32평형의 아파트에 거주하는 것과 같다. 따라서 전세세입자는 적은돈으로 더 큰 면적의 주택에서 살고 있으니 이익일 수 밖에 없다. 과연 사회적으로 볼 때 24평형의 돈으로 32평형의 집에 거주하는 것이 바람직한 것인가? 3억원의 돈이 있으면 3억원의 효용을 얻는 것이 사회적으로 바람직할 것이다. 모든 국민이 적은돈으로 더 큰 효용을 얻게 된다면 이는 사회∙국가적으로 바람직하지 않다.

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이번엔 공급자(소유자)의 입장에서 살펴보자. 전세공급자가 발생하는 원인은 딱 한가지 주택의 양도차익 때문이다. 소유자가 주택을 매입하여 전세를 주는 이유는 서민의 주거복지를 위한 것이 아니고 주택의 가격인상에 따른 차익이 커야만 전세를 줄 것이다. 주택의 가격상승에 대한 이익(양도차익)을 위한 노력은 근로소득을 위하여 노력한 것에 비하여 대체적으로 적다. 어떤 사람은 열심히 일해서 일년에 3천만원의 예금을 했는데 어떤 사람은 주택을 단순히 소유하고 있었는데 1억원의 양도차익을 얻었다면 이게 사회적으로 정의로운 일인가?

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수요자와 공급자의 입장에서 봤을 때 전세제도는 결코 국가∙사회적으로 정의롭지 못하다. 부정의(不正義)하다. 이와 같이 바람직하지 않은 전세제도가 지금 사라져가고 있다. 전세제도가 멸종되면서 자신이 누렸던 추가이익이 없어지니 상대적으로 가난해지는 듯한 느낌을 세입자는 받는다. 무식한 정치인들은 전세에 대한 공부도 없이 전세제도가 엄청나게 좋은 제도인양 점점 더 유지하게 하라고 호통을 친다. 전세제도는 없어지는 것이 우리 사회를 위하여 바람직하다. 전세가 소멸되고 있다. 정의롭지 못한 전세제도가 마치 좋은 제도인양 붙들려고 하는 대부분의 시각은 잘못되었다. 우리의 자유시장경제시스템은 전세제도의 퇴출을 명령하였다. 전세제도가 정의롭지 못하기 때문이다.

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심상준(부동산학박사)