[매경데스크] 시장 거스른 정책으론 세입자보호 못한다

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[저의의견]

제목의 의견에 전적으로 공감합니다. 시장을 무시하는 인위적인 정책은 부작용이 훨씬 더 큽니다.

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총선이 막을 내린 지 꼭 한 달이 지났다. 여소야대 정국이 되면서 건설·부동산 업계의 셈이 바빠졌다. 전세금과 월세 오름폭을 제한하는 전월세상한제와 2년인 전세기한을 1~2년 늘리는 계약갱신청구권제가 급부상했기 때문이다. 모두 야당이 줄기차게 요구해왔던 것들이다. 야당은 힘이 세진 만큼 수면 아래로 가라앉았던 이슈들을 다시 끄집어낼 태세다. 업계는 부작용이 적잖을 것이라며 불안감에 휩싸였다.

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일각에선 `미친 전세금`을 잡아야 한다며 도입 당위성을 주장하는 목소리가 높다. 그런 주장에는 대개 전세금 급등으로 고통받는 임차인 스토리가 곁들여진다. 필자도 1년 반 전에 전세금 급등 여파로 조금 저렴한 곳으로 옮긴 경험이 있다. 그렇다고 전월세상한제란 고단위 처방을 해야 할지에 대해선 회의적이다. 전세금은 이미 오를 만큼 올라 지금 상한제를 도입한들 순기능보다는 부작용만 키울 개연성이 커서다. 오히려 이젠 전세보증금을 돌려주지 못하는 `깡통전세`와 `역전세난`을 걱정해야 할 판이다.

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사실 요즘 임대차 시장에서 이슈는 전세금과 월세 급등이 아니다. 전세가 빠른 속도로 월세로 전환되면서 세입자들이 예상치 못한 추가 부담에 노출되는 게 더 큰 문제로 떠올랐다. 최근 퇴거를 하면서 전세보증금을 떼이지 않으려는 세입자와 집주인 간 분쟁이 급증했다. 집주인들이 월세를 놓기 위해 퇴거하는 전세 임차인에게 입주 때와 같은 상태로 집을 원상복구하라며 수선비를 요구해 다투는 사례가 하루에도 여러 건씩 서울시 임대차분쟁조정위원회에 들어온다고 한다.

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그동안 전세 세입자는 도배·장판 등 수선비를 스스로 부담하는 게 관행이었다. 새로 들어오는 임차인이 전세라면 이런 분쟁은 없을 테지만 월세로 바뀌면서 갈등이 불거진 것이다. 그 사이에 중재해야 할 중개업자는 보이지 않는다. 전셋집을 중개하면서 집 상태 등을 꼼꼼하게 챙겨두지 않는 게 보통이어서 분쟁은 대개 진실게임 수준으로 치닫는다.

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[저의의견]

저의 경험이나 주위의 사정을 보면 이는 잘못된 현상을 이야기한 것입니다. 전세는 대개 세입자가 수선비를 스스로 부담하는게 관행이라고요? 실제로 그렇습니까? 저는 전세를 주는 주택이 있는데 고장나면 꼬박꼬박 전화 연락와서 수선해 달라고 합니다. 그래서 수선비를 항상 보내주고 있고요. 그리고 전세를 주기 전에는 입주전에 항상 도배 등을 해 주었습니다. 전세나 월세나 간에 수리비는 현실적으로 소유자가 다 부담하고 있는게 현실입니다. 현실성없는 이야기를 하고 있네요.

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중개업자들은 세입자와 집주인 사이에 서서 다양한 서비스를 해야 하지만 국내에선 받아 챙기는 `복비`에 비해 해주는 게 너무 없다. 기껏 집 구경을 알선하거나 계약서 작성을 도와주는 정도다. 사소한 수선도 나 몰라라 하는 경우가 대부분이다. 그러는 사이에 세입자들의 불만을 지렛대 삼아 변호사들이 중개업 시장에 `컨설팅`이란 이름으로 발을 뻗치자 중개업자들은 소송을 한다며 호들갑이다.

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[저의의견]

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한바디로 중개업자는 해주는 것도 없으면서 중개수수료나 많이 받는다고 하네요. 중개사사장님들이 보면 정말로 흥분할만한 이야기입니다. 중개사사장님들은 나름 계약체결을 위하여 열심히 노력하고 있습니다. 그 대가가 중개수수료이고요. 물론 이 대가가 많고 적음에 대하여는 각자의 입장에 따라서 다를것입니다. 주는 사람은 많다고 느끼고 받는 사람은 적다고 느끼고요. 그런데 분명한 것은 중개업을 하면서 중개수수료만으로 엄청난 돈을 벌 수 없다는 것입니다. 이는 엄청난 폭리를 취하고 있지는 않다는 이야기가 되기도 합니다. 물론 아닌경우도 있기는 하지만 중개사사장님들은 나름 최선을 다하여 중개업무를 하고 있습니다. 그런데 극히 일부의 경우와 또한 객관화된 기준도 없이 수수료가 많으니 하는 것은 말도 안된다고 봅니다. 중개사협회는 무엇을 하나 모르겠네요. 당장 매경 불매운동이라도 해야하지 않을까요?

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지금 같은 전세금 폭등은 그 원인이 `초저금리`다. 예금금리가 1%대로 낮아진 뒤 금리생활자들이 주택 임대로 방향을 튼 게 아파트 분양 시장과 임대 시장을 달군 것이다. `초저금리`라는 근본을 바꾸지 않고 전월세상한제로 뿔만 자르려다가는 자칫 소를 잡는 우를 범할지도 모른다.

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[저의의견]

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이 칼럼을 쓴 매경부동산부장의 무지를 보여주는 단락이라고 보입니다. 전세금폭등의 원인이 초저금리라고 하고 있습니다. 그러면 전세금폭등을 없애려면 ‘초고금리’로 하면 되겠네요. 지금 예금금리가 1%대라고 하는데 그럼 예금금리가 극한적으로 5%금리가 된다면 전세가는 마구마구 폭락하겠네요. 정녕 그럴 것이라고 생각들 하십니까? 전세가격과 금리는 상관관계가 있다고 생각하십니까?

아주 답답하기 짝이없는 이야기입니다. 전세가와 금리는 상관관계가 없습니다. 전세가격에 가장 영향을 미치는 요인은 무엇일까요? 바로 주택의 양도차익입니다. 다시 말해서 주택가격상승이 전세가격에 가장 영향을 미칩니다. 다른 요인들은 통계학적으로 의미가 없습니다. 전세가격이 상승하는 것은 주택가격이 올라갈 전망이 없으니 전세주택의 공급자로서는 이익이 아니라 오히려 손해가 되기에 공급이 줄어들고 따라서 전세가격이 상승하는 것 입니다. 이것은 조금만 생각해보면 이론의 여지가 없습니다.

이 글을 쓴 사람은 전세의 본질이 무엇이고 전세는 왜 대한민국에만 있는지 그리고 전세는 정의로운 시스템인가에 대한 아주 기초적인 지력이 없다고 생각합니다.

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이 부분에 대한 확실한 지식을 알고 싶으신분은 6월7일 30기 개강식에 오시면 알 수 있습니다.

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뒷북 전월세상한제 도입보다는 차라리 전세와 월세가 경쟁하는 시기란 점을 감안해 두 시장을 분리해서 다룬다면 미봉책은 될 것이다. 월세상한제만 선택적으로 도입하면 집주인은 전세를 놓을 유인이 생길 테고 전세 공급 증가로 가격도 안정될 가능성이 없지 않다.